賃貸人のユートピアから得た教訓

による支援

フランチェスカ・マリ著

写真：ルカ・ロカテッリ

エヴァ・シャッヒンガーは22歳で結婚したとき、公的申請を行ったハウジング。 幸運なことに、彼女は世界でも最高の公共住宅のあるウィーンに住んでいました。 それは 1968 年のことでした。エヴァは教師で、夫のクラウス ピーターは市の公共交通機関の会計士でした。 彼女は市の中心部にある公団住宅で育ち、祖母は朝の6時から夜の6時まで彼女の世話をし、中庭を囲むように配置された5つの建物のうちの1つに住んでいました。 エヴァは団地の友達と一日中遊んだ。

離婚後民間市場で賃貸していた彼女の母親も、最近になって公営住宅に申請し、1971年に最初に一戸建てのオファーを受けた。その時までにエヴァには幼い娘がいたが、母親はエヴァには住宅が必要だと判断した。もっと見つけて彼女に差し出しました。 利用可能なユニットは市の北東端にある 21 地区にありました。 エヴァの義父は、冗談ではなく、外では彼らが最初にロシア人に占領されるだろうと彼女に警告した。 しかし、彼女とクラウス・ピーターは間取りが気に入りました。アパートは 732 平方フィートの手頃な広さでしたが、寝室が 2 つ、リビング ルーム、ダイニング ルーム、トイレ、洗面所、バルコニーがありました。 家賃は700シリングでした。 (これは約 55 ユーロに相当します。ただし、この通貨は 2002 年まで導入されませんでした。) エヴァは教職を第 21 地区、新しいアパートから徒歩 15 分の学校に異動しました。

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昨年末に私がエヴァに会ったとき、彼女はジーンズのジャケットを着て、首にシルクのスカーフをきちんと巻き、小さなイヤリングをぶら下げ、切りそろえた巻き毛をしていた。 過去 44 年間、5 年生から 8 年生まで英語を教え続けたため、エヴァさんの家賃は 55 歳から 270 ユーロとほぼ 5 倍に増加しましたが、賃金は 150 歳から 3,375 ユーロと 20 倍以上に増加しました。ウィーンの法律では、公営住宅の家賃はインフレの場合にのみ、かつその年のインフレが 5% を超えた場合にのみ増加できると定められています。 2007 年に退職するまでに、エバさんの家賃は収入の 8% にすぎませんでした。 夫の月収は 4,000 ユーロだったため、家賃は収入の合計の 3.6 パーセントに達しました。

それは、ウィーンがゲマインデバウテンとして知られる世界的に有名な市営住宅の計画を開始した 1919 年当時、ウィーンが目指していたこととほぼ同じです。 第一次世界大戦前のウィーンの住宅事情はヨーロッパでも最悪の部類に属していた、とイヴ・ブラウは著書『赤いウィーンの建築』の中で述べている。 多くの労働者階級の家族は、家賃を支払うために転借人またはベッドのテナント（同じベッドで異なる時間に寝る日勤者と夜勤者）を雇わなければなりませんでした。 しかし、1923 年から 1934 年にかけて、赤いウィーンとして知られる時代に、与党社会民主党は 400 の住宅街に 64,000 戸の新しいユニットを建設し、市の住宅供給は約 10 パーセント増加しました。 人口の10分の1に当たる約20万人がこれらの建物に住居を借り、家賃は維持管理費と運営費をまかなえる十分な半熟練労働者の平均収入の3.5％に設定された。

専門家はウィーンのゲマインデバウテンを「社会住宅」と呼んでいますが、これはウィーンの公営住宅やその他の限定営利住宅が広く共有される社会的利益であることを表す言葉であり、ゲマインデバウテンは貧困層だけでなく中流階級も歓迎しています。 ウィーンでは、住民のなんと 80 パーセントが公営住宅に入居する資格があり、一度契約すると、たとえ裕福になっても契約が期限切れになることはありません。 住宅の専門家は、このアプローチが公営住宅内の経済的多様性を高め、そこに住む人々にとってより良い結果をもたらすと信じています。

民間市場でアパートを購入する前の2015年、シャッヒンガー一家は年収約8万ユーロ（約8万7000ドル）を稼いでいたが、これは2021年の米国の平均的な世帯の収入にほぼ匹敵する。エヴァさんとクラウス・ピーターさんは収入の26％と29％を支払った。しかし、家賃に充てられるのは税引き前収入のわずか4％で、これは平均的なアメリカ人家庭が外食に費やす金額とほぼ同じで、平均的なアメリカ人が「娯楽」に費やす金額よりも0.5ポイント少ない。 たとえシャッヒンガーが今日自分たちのユニットで新たな契約を結んだとしても、彼らの月々の支払いは推定542ユーロ、つまり収入のわずか8％にすぎない。 ウィーンの公営住宅の豊富な供給は、すべての人々のコストを抑えるのに役立ちます。2021 年、民間住宅に住むウィーン人は税引き後の収入の 26 パーセントを家賃と光熱費に費やしましたが、これは公営住宅の数字をわずかに上回るだけです。住宅居住者全体 (22%) 一方、米国の賃貸人の49％（2,160万人）は費用負担があり、税引き前収入の30％以上を家主に支払っており、物価の高い都市ではその割合はさらに高くなる可能性がある。 ニューヨーク市では、賃貸世帯の中央値は税引き前収入の 36% という驚異的な額を家賃に費やしています。